Guide · 6. mai 2026

Festetomt — hva det er og hva du bør tenke på

På de fleste eiendommer i Norge eier du både huset og tomten det står på. Men i noen tilfeller eier du bare huset — tomten under er leid på lang sikt fra en annen part. Det kalles festetomt, og det har konsekvenser både for økonomi, salgbarhet og rettigheter.

Det korte svaret

En festetomt er en tomt der grunneieren (bortfester) leier ut bruksretten til en annen (festeren) for en periode. Festeren bygger og eier huset, men betaler festeavgift til bortfesteren for tomtebruken.

Selveiet tomt Festetomt
Hvem eier tomten? Du Bortfester (kommune, stiftelse, privat)
Tinglyses som Hjemmel til eiendomsrett Hjemmel til festerett
Årlige kostnader Eiendomsskatt Eiendomsskatt + festeavgift
Salgbarhet Enkel Mer komplisert (avtalen følger med)
Verdi Full markedspris Som regel lavere

Hvor finnes festetomter?

Festetomter er spesielt vanlige i:

  • Hyttetomter — store grunn­eiere (Statskog, kommuner, stiftelser) leier ut tomter til hyttebyggere
  • Eldre boligfelt — på 60–80-tallet ble mange tomter festet ut, særlig i områder med lokal grunneier­tradisjon
  • Landbruksområder — gårder leier ut deler av eiendommen som festetomt
  • Urban infill — sjeldnere i byene, men forekommer

Hvordan fungerer en festeavtale?

En festeavtale er en kontrakt med disse hovedelementene:

1. Festetid

Festeavtalen gjelder for et bestemt antall år, ofte 40 til 99 år. Etter 1.1.2002 er nye festeavtaler i utgangspunktet tids­ubegrenset for boligformål.

2. Festeavgift

Beløpet du betaler årlig, vanligvis indeksregulert. Avgiften kan justeres etter nærmere regler i avtalen.

3. Forlengelse

Når festetiden går ut, har du som fester rett til forlengelse på samme vilkår for boligtomter. Det er en lovfestet rettighet (tomtefesteloven § 33). Bortfesteren kan ikke kreve markedsmessig høyere festeavgift uten videre.

4. Innløsning

For boligtomter har du rett til å innløse tomten — kjøpe den ut av festeavtalen og bli selveier. Pris­fastsettelsen er regulert i loven, ofte 25 ganger årlig festeavgift.

For hyttetomter er reglene strengere, og innløsning kan kreve høyere beløp eller godkjennelse fra bortfester.

Hvordan ser du om en eiendom er festetomt?

På Eiendoms­sjekk vises matrikkel­nummeret med fire eller fem deler. Festetomter har et festenummer (fnr) som er større enn 0:

  • 1804-138-4515 (3 deler) — vanlig grunn­eiendom
  • 1804-138-4515-2 (4 deler) — fnr=2 er festetomt

I tillegg står det «Festetomt» under «Type» på eiendoms­siden.

I grunn­boken vises feste­avtalen som en egen tinglysing under «Heftelser» eller «Festeavtale».

Hva bør du sjekke før kjøp av festetomt?

  1. Hvor lenge er festetiden igjen? Hvis det er kort tid igjen (under 10 år), kan det påvirke verdien betydelig. Forlengelses­retten er sterk for bolig­tomter men ikke alltid lett å håndheve i praksis.
  2. Hva er årlig festeavgift? Sammenlignet med tomtens størrelse og beliggenhet — er den rimelig?
  3. Kan avgiften reguleres? De fleste avtaler har konsumprisindeks-justering, men noen har «markedsmessig» som tillater større hopp.
  4. Hvem er bortfester? En kommune eller stor stiftelse er som regel forutsigbar. En privat person kan være vanskeligere å forhandle med.
  5. Innløsnings­mulighet? For bolig­tomt har du retten, men prisen kan variere. Be om innløsnings­vurdering før kjøp.
  6. Er innløsning eller forlengelse i prosess? Hvis selger har søkt og ikke fått svar, overtar du saken.

Hyttefeste — egne regler

Hytter (fritids­bolig) har annen rettsstilling enn boliger:

  • Festetiden kan ikke forlenges automatisk på samme vilkår
  • Bortfester kan kreve markedsmessig leie ved forlengelse
  • Innløsning er mulig, men prisen er ofte høyere

Ved kjøp av hyttetomt på fest, er det særlig viktig å lese kontrakten nøye og ev. konferere med advokat.

Tomtefesteloven — det viktige

Tomtefesteloven regulerer alle festeavtaler. Etter høyesterettsdommer i 2007 og endringer i 2015 ble loven endret slik at fester (huseier) har sterkere rettigheter — særlig rett til forlengelse og innløsning.

Hvis du har en gammel festeavtale med høy ventet leie eller usikker forlengelse, er det god grunn til å konsultere advokat.

Tips før kjøp

  • Festetomt er ikke nødvendigvis dårlig — den kan være rimeligere og en god kjøp hvis avtalen er fornuftig
  • Bygg avgiften inn i månedsbudsjettet sammen med eiendomsskatt og fellesutgifter
  • Sjekk om eiendomsverdien (i takst) tar høyde for festen — skal være lavere enn tilsvarende selveier-tomt
  • Har banken godkjent festeforholdet? De fleste gjør det, men noen banker er strengere

Relaterte guider

← Alle guider